近日，平安好房和萬科聯(lián)手推出買房眾籌項目，眾籌目標(biāo)最低金額1500萬元，每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌金額最低5萬元起，最高不超過13.5萬元。如果眾籌金額達(dá)到最低眾籌額度，所有眾籌參與者即可享受到比目前周邊市場價低近13%的特別優(yōu)惠購房價。

業(yè)內(nèi)人士指出，眾籌模式本身對于賣房來說是一種促銷手段，在鎖定預(yù)期消費群的同時快速消化房源，眾籌“吸睛”效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“賣房”。

(資料圖片僅供參考)

除了平安好房聯(lián)手萬科搞房產(chǎn)眾籌，還有一些企業(yè)也推出了類似的活動。

現(xiàn)象：

房企眾籌花樣繁多

近日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬和公館 遠(yuǎn)洋一方)與京東金融合作的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌“11元籌1.1折房”中獎用戶產(chǎn)生，通過支付11元或1111元，11位活動參與者獲得了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在7大城市推出的1.1折特價房的購買資格，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)隨之推出了第二輪房產(chǎn)眾籌活動，包括5000元籌12大城市的折扣房資格及是11元籌9大城市房首付款。記者發(fā)現(xiàn)，這種“眾籌”本質(zhì)是購房者出一部分資金，便可以獲得房產(chǎn)的折扣權(quán)或者中“眾籌首付款”大獎的資格。

而綠地集團(tuán)攜手搜房網(wǎng)推出的房產(chǎn)眾籌則對接其集團(tuán)在成都開發(fā)的一個項目，門檻僅為1000元/人，主要參與競拍綠地468價值82.5萬元的一套房源，起拍價為5.7折，僅46.8萬元，除競拍成功者之外，其他參與者均可獲得一定的收益率。溢價越高，眾籌者收益率也越高。

“雙11”當(dāng)天，綠地上述眾籌產(chǎn)品經(jīng)過一小時激戰(zhàn)，最終競拍價為65.6萬元，其他眾籌者單人凈收益332元，千元投入收益率達(dá)到33.2%。目前，綠地已經(jīng)推出第二波眾籌房源。

而部分“眾籌”甚至直接切入到房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。早在今年3月，中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會執(zhí)行秘書長尹立志便在微信朋友圈發(fā)起“眾籌買房”項目。不過，目前尚未有房地產(chǎn)開發(fā)商采取這個模式。

“國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，模式也相對簡單，主要有三種?！笨藸柸鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q表示，包括投資理財產(chǎn)品型、營銷推廣型及合作建房型。其認(rèn)為，目前總體來看，現(xiàn)有已經(jīng)成功的“房地產(chǎn)眾籌”僅限于投資單套或多套產(chǎn)品并期望產(chǎn)品增值作為回報，真正有望惠及購房者和房企的“募集資金—企業(yè)代建—建造房屋”的房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段。

風(fēng)險一：是否涉嫌非法集資?

記者了解到，除了可以享受優(yōu)惠購房價格，眾籌參與者還享有優(yōu)先選房權(quán)以及3%的預(yù)計年化收益率。眾籌項目到期后，眾籌參與者再決定是否置業(yè)。即使最終放棄眾籌買房優(yōu)惠權(quán)，本金和收益也會一次性退還到參與者賬戶。

廣東廣強律師事務(wù)所湯喜友律師指出，目前法律上并沒有對眾籌有一個明確的概念，但是類似這種對社會大眾敞開的招募資金，都存在非法集資的風(fēng)險，也并不受法律保護(hù)?！耙郧昂芏嗳送姹娀I都是金額數(shù)量相對較低的一種玩法，但是買房眾籌資金至少都要去到幾萬元，當(dāng)中的風(fēng)險消費者必須警惕。”

風(fēng)險二：掛鉤房價，收益被質(zhì)疑?

而對于目前部分眾籌“掛鉤”未來房價宣傳收益的模式，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有點“不靠譜”。

“就拿萬科和平安好房網(wǎng)合作的這個眾籌來說，其宣傳后年廣清城軌開通后房價可以漲到7000元以上，這個可能性非常低?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，以目前的房價和供應(yīng)量，能在兩年內(nèi)達(dá)到如此漲幅很難。以這個“水分”頗高的價格來做眾籌收益宣傳有夸大之嫌。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，問題在于，部分房企的創(chuàng)新無底線，尤其提高一些非正常的高額回報，以誘導(dǎo)的方式來吸引購房者入市，是一種缺乏法律規(guī)制的噱頭。

業(yè)內(nèi)人士

眾籌“吸睛”效果大于“賣房”

“對于用戶而言，參與眾籌就是為了拿到購買折扣房源的入場券，而對于萬科、遠(yuǎn)洋來說，參與眾籌的人越多意味著可以更加準(zhǔn)確鎖定更多的潛在購房客戶。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企眾籌是一種營銷手段。以眾籌方式實現(xiàn)具體項目的快速去化，是目前很多房企謀劃眾籌平臺的一個重要方式。

“應(yīng)該說，此類項目是在政策的盲點下進(jìn)行。因為如果從監(jiān)管層面看，是屬于住建部門還是銀監(jiān)部門，抑或是互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管部門等，都是有點含糊的。所以政策層面比較空白，各類房企也有機會積極進(jìn)行眾籌模式的創(chuàng)新?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

“眾籌更多是個噱頭，而且只是一個營銷事件，并不是一個促銷事件。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對記者表示。鄧浩志稱，目前正在實施眾籌的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)是一個盤里只拿一個單元出來做眾籌，參與的單元很少，最終靠差價來給予投資者和購房者回報，只是一個營銷的事件，達(dá)到媒體和電商幫助宣傳，吸引眼球的效果，但是事實上很難達(dá)到更多人為盤下籌，大舉促進(jìn)去化的效果。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此類房企未來需要真正持續(xù)謀取去庫存的效果，或難以持續(xù)進(jìn)行各類打折。而且本身來說，眾籌借助互聯(lián)網(wǎng)手段，可能也使得潛在客戶群的受眾面收窄。所以，眾籌背后是一種“非理性繁榮”，可能并非樓市銷售環(huán)節(jié)的常態(tài)

標(biāo)簽： 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 易居研究院 首席分析師